قیمت گذاری دلاری؛ متهم گرانی مسکن یا سپر مالکان در برابر تورم؟

آرژانتین یک‌شبه به اقتصاد دلاری‌شده تبدیل نشد. استفاده از دلار در بازار ملک، نتیجه تاریخی طولانی از بحران‌های پولی و مالی است؛ تجربه زیسته‌ی خانوارها، سرمایه‌گذاران و مالکان بارها شاهد از بین رفتن ارزش دارایی‌ها و درآمدهای خود بوده‌اند است. تورم نزدیک به ۵ هزار درصدی در سال ۱۹۸۹، بحران مالی و نکول بزرگ بدهی‌های دولتی در سال ۲۰۰۱، بازگشت تورم شدید در دهه بعد و سقوط مکرر ارزش پزو، به‌تدریج دلار را از یک ارز خارجی به واحد غیررسمی محاسبه ارزش تبدیل کرد.

به همین دلیل، دلاری شدن اجاره را نمی‌توان صرفا علت افزایش قیمت دانست. این رفتار در مرحله نخست، تصمیمی دفاعی در برابر تورم، نوسان ارز و سختی تعدیل قرارداد است. ابتدا نیز بیشتر در املاک بزرگ‌تر، لوکس‌تر و محله‌های ثروتمند دیده می‌شود؛ جایی که هم ارزش قرارداد بالاتر است و هم مستأجران دسترسی بیشتری به ارز دارند. اما وقتی این شیوه رواج پیدا می‌کند، خود دلار به کانالی برای انتقال سریع‌تر شوک ارزی به اجاره تبدیل می‌شود.

دلار از کدام خانه‌ها و محله‌ها شروع می‌شود؟

پرسش پژوهش این است که چه نوع املاکی بیشتر به دلار آگهی می‌شوند. آیا انتخاب ارز قرارداد رفتاری تصادفی است یا در بخش خاصی از بازار تمرکز دارد؟نتایج نشان می‌دهد دلاری شدن از همه جای بازار به یک اندازه آغاز نشده است. املاک بزرگ‌تر، مبله، دارای استخر و برخوردار از ویژگی‌های لوکس، احتمال بیشتری دارند که با دلار عرضه شوند.

برآوردهای مقاله نشان می‌دهد با افزایش ۱۰ درصدی زیربنای مسقف، احتمال دلاری بودن آگهی حدود ۱.۱۴ واحد درصد افزایش می‌یابد. وجود استخر نیز این احتمال را حدود ۵.۷ واحد درصد بیشتر می‌کند. اثر مبله بودن از این هم قوی‌تر است؛ آگهی‌های مبله حدود ۱۲.۶ واحد درصد بیشتر از سایر واحدها احتمال دارد با دلار قیمت‌گذاری شوند.این ویژگی‌ها بیشتر نشانه ارزش و کیفیت بالاتر ملک‌اند.

پژوهش فقط ویژگی خود ملک را بررسی نمی‌کند. نتایج نشان می‌دهد بافت اقتصادی و اجتماعی محله نیز در انتخاب ارز قرارداد نقش دارد.در مناطقی که نرخ بیکاری پایین‌تر و دسترسی خانوارها به خدمات اساسی بیشتر است، سهم آگهی‌های دلاری نیز بالاتر است. به بیان ساده، دلاری شدن اجاره ابتدا در محله‌هایی رواج پیدا کرده که ساکنان آنها توان مالی بیشتری داشته‌اند.

این الگو را می‌توان از دو جهت توضیح داد. از سمت عرضه، مالک تصور می‌کند مستأجران مناطق برخوردار توان پرداخت اجاره دلاری را دارند. از سمت تقاضا نیز ممکن است خانوارهای پردرآمدتر دارایی، پس‌انداز یا درآمد دلاری داشته باشند و نوسان نرخ ارز برای آنها به اندازه مستأجران کم‌درآمد محدودیت ایجاد نکند.بنابراین دلاری شدن در مراحل ابتدایی، فقط یک تصمیم پولی نیست؛ نوعی غربال اقتصادی نیز ایجاد می‌کند. قرارداد دلاری برای تمام مستأجران قابل پذیرش نیست و به همین دلیل ابتدا در بخش‌هایی از بازار رشد می‌کند که قدرت خرید بیشتری دارند.

این موضوع از منظر اقتصاد مسکن اهمیت زیادی دارد. اگر دلار به‌تدریج به واحد اصلی قیمت‌گذاری در بخش‌های بیشتری از بازار تبدیل شود، احتمال حذف خانوارهایی که درآمدشان کاملاً پزویی است افزایش می‌یابد. در چنین شرایطی، شکاف میان درآمد مستأجر و واحد پول قرارداد، خود به عامل تازه‌ای برای نابرابری در دسترسی به مسکن تبدیل می‌شود.

دخالت دولت انگیزه مضاعف فرار از پزو

مقاله در ادامه به قانون اجاره سال ۲۰۲۰ آرژانتین می‌پردازد. هدف قانون، افزایش امنیت مستأجران بود. مدت قراردادها طولانی‌تر شد و امکان تعدیل اجاره در طول قرارداد محدودتر شد.

اما همین محدودیت در اقتصادی با تورم شدید، ریسک مالک را افزایش داد. اگر مالک بداند تا یک سال یا بیشتر نمی‌تواند اجاره را متناسب با تورم اصلاح کند، بستن قرارداد به پزو می‌تواند به کاهش شدید ارزش واقعی درآمد او منجر شود.در چنین شرایطی، دلاری کردن قرارداد یک واکنش قابل پیش‌بینی است. مالک به جای آنکه هر چند ماه یک‌بار بر سر افزایش اجاره مذاکره کند، از ابتدا مبلغ را به ارزی تعیین می‌کند که افت ارزش پزو را به‌طور خودکار جبران کند.

بررسی رفتار بازار پیش و پس از اجرای قانون نشان می‌دهد قبل از قانون، روند مشخصی در افزایش دلاری شدن وجود نداشت؛ اما پس از اجرا، سهم قراردادهای دلاری به‌سرعت بالا رفت. برآورد مقاله نشان می‌دهد طی ۱۲ ماه، احتمال دلاری بودن اجاره حدود ۵۶ واحد درصد افزایش یافته است.

این قانون در شرایطی اجرا شد که اقتصاد آرژانتین هم‌زمان با تورم بالا، سقوط ارزش پزو و نااطمینانی شدید مواجه بود. در چنین محیطی، محدودیت تعدیل اجاره انگیزه دفاع از ارزش قرارداد را تقویت کرد.اثر قانون در مناطق با تورم بالاتر نیز شدیدتر بود. این نتیجه نشان می‌دهد هرچه فاصله میان رشد قیمت‌ها و امکان تعدیل قرارداد بیشتر باشد، انگیزه تغییر ارز قرارداد افزایش می‌یابد.

هرچه انتظار طولانی‌تر، انگیزه فرار از پزو بیشتر

یکی دیگر از یافته‌های مهم مقاله به مدت باقی‌ماندن آگهی در بازار مربوط است. املاک بزرگ‌تر و خاص‌تر معمولاً دیرتر مستأجر پیدا می‌کنند و مدت بیشتری در پلتفرم‌های ملکی باقی می‌مانند.

در یک اقتصاد باثبات، چند ماه انتظار شاید فقط به معنای تأخیر در دریافت درآمد باشد؛ اما در اقتصادی با تورم بالا، زمان خودش هزینه ایجاد می‌کند. فرض کنید ملکی با اجاره ماهانه ۱۰۰ هزار پزو آگهی شود، اما سه ماه بعد مستأجر پیدا کند. اگر قیمت‌ها در این فاصله با سرعت زیادی افزایش یافته باشند، ۱۰۰ هزار پزوی زمان عقد قرارداد دیگر قدرت خرید زمان انتشار آگهی را ندارد.

قیمت‌گذاری دلاری این ریسک را کاهش می‌دهد. اگر ارزش پزو سقوط کند، مبلغ معادل اجاره دلاری نیز افزایش می‌یابد و مالک لازم نیست هر بار قیمت آگهی را از ابتدا اصلاح کند.نتایج پژوهش نیز همین رابطه را تأیید می‌کند. حتی پس از کنترل متراژ، امکانات ملک و ویژگی‌های محله، آگهی‌هایی که مدت بیشتری در بازار می‌مانند، احتمال بیشتری دارند که دلاری شوند.

وقتی نوسان دلار رفتار مالک را تغییر می‌دهد

یکی از آزمون‌های مقاله، اثر نوسان نرخ ارز بر تصمیم مالک است. نتایج نشان می‌دهد هرچه نوسان روزانه دلار در ماه قبل بیشتر باشد، احتمال اینکه ملک در ماه جاری به دلار آگهی شود افزایش می‌یابد.

این رابطه از نظر اقتصادی قابل انتظار است. مالک فقط به سطح نرخ ارز نگاه نمی‌کند؛ میزان بی‌ثباتی آن نیز اهمیت دارد. ممکن است دلار در یک ماه افزایش زیادی نداشته باشد، اما نوسان شدید روزانه نشانه‌ای از بالا رفتن ریسک آینده باشد. در چنین فضایی، قیمت‌گذاری پزویی برای قراردادهای مدت‌دار خطرناک‌تر می‌شود.

به این ترتیب، دلار برای مالک نقش یک ابزار پوشش ریسک را پیدا می‌کند. او نمی‌داند نرخ ارز در ماه‌های آینده دقیقاً به چه عددی می‌رسد، اما می‌داند که بستن قرارداد ثابت به پول ملی می‌تواند قدرت خرید درآمدش را کاهش دهد.

انتظارات تورمی نیز همین اثر را دارند. هرچه فعالان بازار انتظار تورم بیشتری در ماه‌های آینده داشته باشند، احتمال استفاده از دلار افزایش پیدا می‌کند. به بیان دیگر، مالک فقط به تورم اتفاق‌افتاده واکنش نشان نمی‌دهد؛ تصمیم او به برداشتش از آینده نیز وابسته است.

بازار فروش تقریباً تمام شوک ارز را جذب کرد

برای اطمینان از نتیجه، نویسندگان مدل مشابهی را برای بازار خرید و فروش مسکن نیز اجرا کرده‌اند. تفاوت بسیار چشمگیر است.

در بازار فروش، ضریب انتقال نرخ ارز حدود ۰.۹۷ برآورد شده است. به عبارت دیگر، افزایش ۱۰ درصدی نرخ ارز با افزایشی نزدیک به ۹.۷ درصد در قیمت فروش همراه است.

دلیل این انتقال تقریباً کامل روشن است: خرید و فروش ملک در آرژانتین از مدت‌ها قبل عمدتاً به دلار انجام می‌شود. بنابراین تغییر نرخ ارز تقریباً مستقیم در قیمت پزویی ملک منعکس می‌شود.

مقایسه بازار فروش و اجاره یک نکته مهم را آشکار می‌کند. هرچه دلاری شدن یک بازار گسترده‌تر باشد، انتقال شوک ارزی نیز شدیدتر خواهد بود. بازار فروش که تقریباً کاملاً دلاری است، تقریباً تمام شوک را جذب می‌کند؛ اما بازار اجاره که ترکیبی از قراردادهای دلاری و پزویی است، در سطح کل ضریب پایین‌تری دارد.

دلار در ابتدا از دل تورم، سقوط ارزش پول ملی و سختی تعدیل قرارداد بیرون می‌آید. یعنی اول، معلول بی‌ثباتی اقتصادی است.اما بعد از فراگیر شدن، خودش به کانال انتقال همان بی‌ثباتی تبدیل می‌شود.پس حذف نام دلار از آگهی‌ها، بدون بازگرداندن اعتماد به پول ملی، لزوما مسئله را حل نمی‌کند.ممکن است دلار از متن قرارداد حذف شود، اما محاسبه دلاری همچنان در ذهن مالک و مستأجر باقی بماند.